---

Giới thiệu về IAS 16

IAS 16 đưa ra các quy định đối với việc kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, sau đó được đo lường theo mô hình chi phí hoặc mô hình đánh giá lại và được khấu hao một cách có hệ thống trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.

IAS 16 được tái phát hành vào tháng 12/2003 và áp dụng cho kỳ kế toán năm bắt đầu từ ngày 01/01/2005.

Tóm tắt Chuẩn mực IAS 16

Mục tiêu

Mục tiêu của IAS 16 là mô tả phương pháp kế toán cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị để người sử dụng báo cáo tài chính có thể biết được thông tin về đầu tư của đơn vị vào bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cùng với những thay đổi trong khoản đầu tư đó.

Các vấn đề chính trong kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bao gồm: ghi nhận tài sản, xác định giá trị còn lại và chi phí khấu hao, ghi nhận các khoản lỗ do suy giảm giá trị liên quan đến tài sản đó.

Phạm vi

Chuẩn mực này phải được áp dụng trong kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi một Chuẩn mực khác yêu cầu hoặc cho phép một phương pháp kế toán khác, ví dụ:

• bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được phân loại là được giữ để bán theo IFRS 5 Tài sản dài hạn giữ để bán và các hoạt động bị chấm dứt.
• tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp ngoài cây lâu năm cho sản phẩm (xem IAS 41 Nông nghiệp).
• việc ghi nhận và xác định giá trị các tài sản phát sinh từ hoạt động thăm dò và đánh giá (xem IFRS 6 Thăm dò và đánh giá tài nguyên khoáng sản).
• quyền khoáng sản và trữ lượng khoáng sản như dầu mỏ, khí đốt tự nhiên và các tài nguyên không tái sinh tương tự.

Tuy nhiên, Chuẩn mực này áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được sử dụng để phát triển hoặc duy trì 3 loại tài sản cuối ở trên. [IAS 16.3]

Đơn vị sử dụng mô hình chi phí cho bất động sản đầu tư theo quy định tại IAS 40 Bất động sản đầu tư phải sử dụng mô hình chi phí trong Chuẩn mực này cho bất động sản đầu tư chủ sở hữu. [IAS 16.5]

Chuẩn mực này áp dụng cho các cây lâu năm cho sản phẩm nhưng không áp dụng cho việc sản xuất trên cây lâu năm cho sản phẩm. [IAS 16.3]

Ghi nhận

Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được ghi nhận là một tài sản khi và chỉ khi: [IAS 16.7]

• nhiều khả năng đem lại các lợi ích kinh tế trong tương lai cho đơn vị; và
• nguyên giá của tài sản này có thể được xác định một cách đáng tin cậy.

Nguyên tắc ghi nhận này được áp dụng cho tất cả các chi phí bất động sản, nhà máy và thiết bị tại thời điểm chúng phát sinh. Những chi phí này bao gồm chi phí phát sinh ban đầu để có được hoặc xây dựng một hạng mục bất động sản, nhà máy và thiết bị và chi phí phát sinh sau đó để thêm vào, thay thế một phần hoặc phục vụ nó.

IAS 16 không quy định đơn vị xác định giá trị cho việc ghi nhận, cụ thể, những gì cấu thành nên một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. [IAS 16.9] Mỗi bộ phận của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có nguyên giá chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng nguyên giá của tài sản đó phải được khấu hao riêng biệt. [IAS 16.43]

Các bộ phận của một số bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể cần thay thế đều đặn. Ví dụ, một lò luyện kim có thể cần phải thay lớp lót sau một thời gian sử dụng nhất định hoặc nội thất của máy bay như ghế ngồi và khu bếp có thể cần phải thay thế nhiều lần trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của khung máy bay. Các bộ phận của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cũng có thể được mua sắm để việc thay thế định kỳ diễn ra ít thường xuyên hơn, chẳng hạn thay thế các bức tường bên trong tòa nhà hoặc thực hiện các thay thế không định kỳ. Theo nguyên tắc ghi nhận tại đoạn 7, đơn vị ghi nhận vào giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chi phí thay thế bộ phận của tài sản đó khi phát sinh nếu nó đáp ứng các tiêu chuẩn ghi nhận. Giá trị còn lại của những bộ phận được thay thế bị dừng ghi nhận theo các quy định về dừng ghi nhận.[IAS 16.13]

Điều kiện để một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị (ví dụ: máy bay) tiếp tục hoạt động có thể là phải thực hiện những sửa chữa lớn thường xuyên cho dù các bộ phận của tài sản này có được thay thế hay không. Khi mỗi lần sửa chữa lớn được thực hiện, chi phí này được ghi nhận vào giá trị còn lại của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị nếu đáp ứng các tiêu chuẩn ghi nhận. Bất kỳ giá trị còn lại nào của chi phí sửa chữa lớn trước đó (tách biệt với các bộ phận vật lý) đều phải bị dừng ghi nhận. Điều này xảy ra bất kể chi phí của lần sửa chữa lớn trước phát sinh trong giao dịch mua hoặc xây dựng tài sản. Nếu cần thiết, chi phí ước tính của một sửa chữa lớn tương tự trong tương lai có thể được sử dụng để phản ánh chi phí sửa chữa lớn hiện tại khi tài sản được mua sắm hoặc xây dựng. [IAS 16.14]

Đo lường ban đầu

Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đủ điều kiện để được ghi nhận là tài sản phải được xác định giá trị bằng nguyên giá của nó. [IAS 16.15] Nguyên giá bao gồm các chi phí cần thiết để đưa tài sản đủ điều kiện làm việc cho mục đích sử dụng của nó. Nó không chỉ bao gồm giá trị mua ban đầu mà còn bao gồm chi phí chuẩn bị, vận chuyển, lắp đặt và chi phí ước tính cho việc tháo dỡ và loại bỏ tài sản và khôi phục mặt bằng (xem trong IAS 37: Dự phòng, nợ tiềm tàng và tài sản tiềm tàng). [IAS 16.16-17]

Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là giá mua trả tiền ngay tại ngày ghi nhận. Nếu khoản thanh toán được trả chậm vượt quá các điều khoản tín dụng thông thường, chênh lệch giữa giá bán trả tiền ngay và tổng số tiền phải thanh toán được ghi nhận là lãi vay trong thời hạn tín dụng trừ khi khoản lãi đó được vốn hóa theo quy định tại IAS 23. [IAS 16.23]

Một hoặc nhiều bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua sắm để đổi lấy một tài sản phi tiền tệ hoặc các tài sản, hoặc kết hợp cả tài sản tiền tệ và tài sản phi tiền tệ. Nguyên giá của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị nhận về được xác định theo giá trị hợp lý trừ khi (a) giao dịch trao đổi thiếu bản chất thương mại hoặc (b) giá trị hợp lý của cả tài sản nhận được và tài sản đem trao đổi đều không thể xác định được một cách đáng tin cậy. Tài sản nhận về được xác định giá trị theo cách này ngay cả khi đơn vị không thể dừng ghi nhận ngay lập tức tài sản đem trao đổi. Nếu tài sản nhận về không được xác định giá trị theo giá trị hợp lý, nguyên giá của tài sản đó được xác định bằng giá trị còn lại của tài sản đem trao đổi. [IAS 16.24]

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

IAS 16 cho phép áp dụng 2 mô hình kế toán:

Mô hình chi phí: Sau khi được ghi nhận là một tài sản, bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được phản ánh theo nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản. [IAS 16.30]

Mô hình đánh giá lại: Sau khi được ghi nhận là một tài sản, bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có giá trị hợp lý có thể xác định được một cách đáng tin cậy phải được phản ánh theo giá trị được đánh giá lại, đó là giá trị hợp lý của tài sản đó tại ngày đánh giá lại trừ đi khấu hao lũy kế và các khoản lỗ do suy giảm giá trị tài sản lũy kế sau ngày đánh giá. [IAS 16.31]

Mô hình đánh giá lại

Việc đánh giá phải được thực hiện đều đặn đủ để đảm bảo rằng giá trị còn lại của tài sản không khác biệt trọng yếu với giá trị được xác định bằng cách sử dụng giá trị hợp lý vào cuối kỳ báo cáo. [IAS 16.31]

Nếu một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, toàn bộ nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị mà tài sản đó thuộc về phải được đánh giá lại. [IAS 16.36]

Tài sản được đánh giá lại được khấu hao theo cách tương tự như trong mô hình chi phí.

Nếu giá trị còn lại của tài sản tăng lên do đánh giá lại, khoản tăng thêm này phải được ghi nhận vào thu nhập toàn diện khác và lũy kế trong vốn chủ sở hữu dưới chỉ tiêu thặng dư đánh giá lại tài sản. Tuy nhiên, khoản tăng thêm này phải được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ nếu nó bù lại khoản giảm trước đó được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ do đánh giá lại chính tài sản này. [IAS 16.39]

Nếu giá trị còn lại của một tài sản bị giảm do đánh giá lại, khoản giảm này phải được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ. Tuy nhiên, khoản giảm này phải được ghi nhận trong thu nhập toàn diện khác nếu thặng dư đánh giá lại tài sản của tài sản đó tồn tại bất kỳ số dư bên có nào. Khoản giảm được ghi nhận trong thu nhập toàn diện khác này làm giảm khoản lũy kế trong vốn chủ sở hữu dưới chỉ tiêu thặng dư đánh giá lại tài sản. [IAS 16.40]

Khoản thặng dư đánh giá lại tài sản được bao gồm trong vốn chủ sở hữu của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được kết chuyển trực tiếp sang lợi nhuận sau thuế chưa phân phối khi tài sản bị dừng ghi nhận. Điều này có thể liên quan đến việc kết chuyển toàn bộ thặng dư khi tài sản hết thời hạn sử dụng hoặc bị thanh lý. Tuy nhiên, một số khoản thặng dư vẫn có thể được kết chuyển ngay cả khi tài sản vẫn đang được sử dụng bởi đơn vị. Trong trường hợp như vậy, khoản thặng dư được kết chuyển sẽ là khoản chênh lệch giữa khấu hao dựa trên giá trị còn lại được đánh giá lại của tài sản và khấu hao dựa trên giá gốc của tài sản. Việc chuyển thặng dư đánh giá lại tài sản sang lợi nhuận sau thuế chưa phân phối không được thực hiện thông qua báo cáo lãi hoặc lỗ. [IAS 16.41]

Khấu hao

Giá trị phải khấu hao của một tài sản phải được phân bổ một cách có hệ thống trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó. [IAS 16.50]

Giá trị thanh lý có thể thu hồi và thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản phải được xem xét ít nhất một lần vào cuối năm tài chính và, nếu phát sinh những kỳ vọng khác với các ước tính trước đó, (những) thay đổi này sẽ được coi là một thay đổi ước tính kế toán theo quy định tại IAS 8 Chính sách kế toán, thay đổi ước tính kế toán và các sai sót. [IAS 16.51]

Phương pháp khấu hao được sử dụng phải phản ánh cách những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản dự kiến sẽ được sử dụng bởi đơn vị. [IAS 16.60]; phương pháp khấu hao dựa trên doanh thu được tạo ra bởi một hoạt động có sử dụng một tài sản là không phù hợp. [IAS 16.62A]

Phương pháp khấu hao áp dụng cho một tài sản phải được xem xét ít nhất một lần vào cuối năm tài chính và nếu có sự thay đổi đáng kể trong mô hình dự kiến sử dụng các lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản, phương pháp khấu hao phải được thay đổi để phản ánh mô hình đã thay đổi. Sự thay đổi này sẽ được coi là một thay đổi ước tính kế toán theo quy định tại IAS 8. [IAS 16.61] Dự kiến giảm giá bán trong tương lai có thể là dấu hiệu cho thấy tỷ lệ tiêu thụ cao hơn của lợi ích kinh tế trong tương lai được thể hiện trong một tài sản. [IAS 16.56]

Chi phí khấu hao cho từng kỳ phải được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ trừ khi chi phí này được tính vào giá trị còn lại của một tài sản khác. [IAS 16.48]

Khấu hao bắt đầu khi tài sản sẵn sàng để sử dụng và tiếp tục cho đến khi tài sản được hết ghi nhận, ngay cả khi nó không hoạt động. [IAS 16.55]

Khả năng thu hồi của giá trị ghi sổ

IAS 16yêu cầu các tài sản phải được áp dụng thử nghiệm suy giảm. Một tài sản bất động sản, nhà xưởng, hoặc thiết bị không được ghi nhận cao hơn giá trị có thể thu hồi được. Giá trị có thể thu hồi là giá trị cao hơn giữa phần giá trị hợp lý của tài sản trừ chi phí để bán và giá trị sử dụng.

Bồi thường từ bên thứ ba cho các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất mát hoặc cho đi phải được đưa vào báo cáo lãi hoặc lỗ khi bồi thường trở thành khoản phải thu. [IAS 16.65]

Dừng ghi nhận

Một tài sản bị loại khỏi báo cáo tài chính khi thanh lý hoặc ngừng sử dụng và không tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai từ sự thanh lý của nó. Khoản lãi hoặc lỗ khi thanh lý là chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ghi sổ và nên được ghi nhận vào lãi và lỗ. [IAS 16,67-71]

Nếu đơn vị cho thuê một số tài sản và sau đó ngừng cho thuê chúng, tài sản đó cần được phân loại vào hàng tồn kho với giá trị ghi sổ khi chúng được giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường. [IAS 16.68A]

Trình bày

Thông tin về mỗi loại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị:

Báo cáo tài chính phải trình bày cho từng nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị những thông tin sau: [IAS 16.73]

• cơ sở xác định giá trị được sử dụng để xác định giá trị còn lại gộp;
• phương pháp khấu hao được sử dụng;
• thời gian sử dụng hữu ích hoặc tỷ lệ khấu hao được sử dụng;
• giá trị còn lại gộp và khấu hao lũy kế (cộng với các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản) tại đầu kỳ và cuối kỳ; và
• bảng đối chiếu giá trị còn lại tại đầu kỳ và cuối kỳ thể hiện:
  • các thêm mới;
  • các tài sản được phân loại là giữ để bán hoặc nằm trong một nhóm thanh lý được phân loại là giữ để bán theo quy định tại IFRS 5 và các thanh lý khác;
  • mua lại thông qua hợp nhất kinh doanh;
  • tăng hoặc giảm do đánh giá lại theo các đoạn 31, 39 và 40 và từ các khoản lỗ do suy giảm giá trị tài sản được ghi nhận hoặc hoàn nhập trong thu nhập toàn diện khác theo quy định tại IAS 36;
  • các khoản lỗ do suy giảm giá trị được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ theo quy định tại IAS 36;
  • các khoản lỗ do suy giảm giá trị được hoàn nhập vào báo cáo lãi hoặc lỗ theo quy định tại IAS 36;
  • khấu hao;
  • chênh lệch tỷ giá hối đoái thuần phát sinh từ việc chuyển đổi báo cáo tài chính từ đồng tiền chức năng sang một loại tiền tệ báo cáo khác, bao gồm cả việc chuyển đổi một hoạt động nước ngoài sang đồng tiền báo cáo của đơn vị báo cáo; và
  • các thay đổi khác.

Các thông tin trình bày thêm

Báo cáo tài chính cũng phải trình bày: [IAS 16.74]

• sự tồn tại và giá trị của những hạn chế về quyền sở hữu và bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được cầm cố như là một khoản bảo đảm cho các khoản nợ;
• các chi phí được ghi nhận trong giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong quá trình xây dựng;
• giá trị các cam kết theo hợp đồng cho việc mua sắm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị; và
• số tiền bồi thường từ bên thứ ba cho các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất mát hoặc cho đi được bao gồm trong báo cáo lãi hoặc lỗ nếu nó không được trình bày riêng trong báo cáo thu nhập toàn diện.

IAS 16 cũng khuyến khích, nhưng không bắt buộc một số thông tin trình bày thêm. [IAS 16.79]

Giá trị đánh giá lại của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị

Nếu các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được trình bày theo giá trị được đánh giá lại, đơn vị phải trình bày những điều dưới đây:

• ngày có hiệu lực của việc đánh giá lại;
• liệu có một bên độc lập tham gia đánh giá hay không;
• đối với mỗi nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, giá trị còn lại của tài sản sẽ được ghi nhận theo mô hình chi phí; và
• thặng dư đánh giá lại tài sản, thể hiện sự thay đổi trong kỳ và bất kỳ hạn chế nào đối với việc phân phối số dư cho cổ đông.

Các doanh nghiệp có bất động sản, nhà máy và thiết bị được ghi nhận theo số tiền được đánh giá lại cũng được yêu cầu trình bày theo IFRS 13: Đo lường giá trị hợp lý.